Digitalisierung ist Trumpf

Wenn Sie ein Bauprojekt planen, dienen von uns erstellte Pläne als Grundlage für Ihr Bauprojekt. Weiters können bei unklaren Grenzverläufen die Grenzpunkte abgesteckt und vermarkt werden.

In Niederösterreich ist die neue Bauordnung mit 01. 02. 2015 in Kraft getreten. In dieser wird unter §19 vorgeschrieben, dass bei allen Neu- oder Zubauten in der Nähe der Baugrundstücksgrenze die rechtlich gesicherte Darstellung der Grenze sowie deren Kennzeichnung in der Natur durchzuführen ist.

Bei der Vermessung Ihres Grundstückes wird der aktuelle Naturstand aufgenommen und ein Plan davon angefertigt. Daraus kann nun, zusammen mit alten Grundstücksplänen, der Grenzverlauf bestimmt werden.

Vertiefend:
Es kommt vor, dass sich natürliche Grenzverläufe durch Geländeveränderungen, Bepflanzung, Bauarbeiten und/oder Neuerrichtungen von Grenzzäunen verändern und somit nicht mehr mit den Grundstücksgrenzen übereinstimmen. Verloren gegangene Grenzzeichen oder eine unterschiedliche Auffassung des Grenzverlaufes führt oft zu Grenzstreitigkeiten unter Nachbar:innen. Auch können die Grenzen im Grundsteuerkataster eine hohe Ungenauigkeit aufweisen, was zu großen Abweichungen führen kann.

Ein Grundstück stellt ein unvermehrbares wertvolles Gut dar. Gerade in Großstädten und in deren Umland erreicht der Quadratmeterpreis in den letzten Jahren enorme Höhen. Deswegen ist es vielen Grundstücksbesitzer:innen wichtig, dass sie sich ihren eigenen Grund absichern, indem sie ihn vermessen und vom Grundsteuerkataster in den Grenzkataster eintragen lassen. Die Vermessung ist hierbei die einzig sinnvolle und auch gerichtlich festgelegte Maßnahme der Grenzsicherung.

Dadurch werden Sie keine Verluste, wie zum Beispiel durch Ersitzung hinnehmen müssen und beugen so Grenzstreitigkeiten vor.

Sofern Ihr Grundstück nicht im Grenzkataster eingetragen ist, empfehlen wir eine Vermessung. Dadurch können Sie erfahren, ob die tatsächliche Fläche des Grundstücks auch der Fläche, die im Grundbuch eingetragen ist, entspricht. Die Daten des Grundbuchs werden aus dem Grenzkataster entnommen.

Vermessungsbefugte werden unter §1 des Liegenschaftsteilungsgesetzes angeführt. Als Ingenieurkonsulent für Vermessungswesen haben wir die staatliche Befugnis Grenzsteine, Grenzmarken oder andere Grenzzeichen anzulegen und Planurkunden für Teilungen oder Umwandlungen in den Grenzkataster zur Aktualisierung des Katasters auszuarbeiten.

Vertiefend:
Um die vermessungstechnischen Arbeiten verrichten zu können, ist es vom Gesetz her erlaubt, fremde Grundstücke - jedoch nicht die darauf befindlichen Gebäude - zu betreten oder zu befahren und Grenz- bzw. Vermessungszeichen zu versetzen. Weiters ist es Ihnen, wenn notwendig, gestattet, hindernde Sträucher oder Pflanzen zu beseitigen (Vgl. VermG 1968: § 43 Abs. 1). Weitere Rechte der Vermessungsbefugten sind im Vermessungsgesetz unter §43 angegeben.

Ein Grundstück ist entweder im Grenzkataster oder im Grundsteuerkataster eingetragen.

Der graphische Grundsteuerkataster wurde in der 1. Hälfte des 19. Jhdts angelegt und diente zur gerechteren Besteuerung von Grund und Boden. Befindet sich ein Grundstück lediglich im Grundsteuerkataster ist keine Rechtssicherheit gegeben. Das bedeutet, dass Grundgrenzen nur zur Veranschaulichung der Lage des Grundstückes dienen und Grenzstreitigkeiten vor Gericht ausgetragen werden müssen.

Der Grenzkataster ist 1968 zum verbindlichen Nachweis der Grenzen entstanden. Befindet sich ein Grundstück im Grenzkataster sind die Grenzen des Grundstückes rechtsverbindlich festgelegt und durch die koordinative Festlegung der Grenzpunkte können diese leicht wiederhergestellt werden. Somit wird Grenzstreitigkeiten vorgebeugt. Auch die Ersitzung von Grundstücksteilen ist bei Grundstücken im Grenzkataster nicht mehr möglich.

Gerne können wir in einem Gespräch herausfinden, was genau sie für ihr Vorhaben benötigen.

Wir bieten folgende Leistungen an:

• Lage- und Höhenplan
• Grenzabsteckung
• Lageplan – Grenzermittlung
• Grundstücksvereinigung
• Umwandlungsplan
• Teilungsplan

Wenn Sie auf Ihrem Grundstück eine bauliche Änderung durchführen wollen, wird von Architekt:innen oft ein Lage- und Höhenplan gefordert. Der Lage- und Höhenplan dient als Planungsgrundlage, die den aktuellen Naturstand des Grundstückes darstellt und Bezugspunkte für die weitere Planung enthält. Der Naturstand kann zum Beispiel die Gebäude, Einfriedungen, ersichtliche Einbauten und markante Höhensprünge beinhalten.

Je nach Anforderung wird das Grundstück mehr oder weniger detailliert vermessen. Vor allem auf Grundstücken mit starken Niveauunterschieden wird ein Lage- und Höhenplan mit zusätzlichen Höhenschichtenlinien erstellt. Zusatzinformationen, wie unterirdische Leitungsanschlüsse der Straße, können auf Wunsch erhoben und eingearbeitet werden.

Die Daten der Aufnahme werden gemeinsam mit dem alten Katasterstand auf einem Plan dargestellt und analog und digital (PDF und DWG) an den/die Auftraggeber:in gesendet.

Bei Grenzabsteckungen werden die Grenzen (Grenzpunkte), die Ihr Grundstück umgeben, in der Natur mit entsprechenden Grenzzeichen vermarkt.

Dies wird benötigt

• beim Kauf eines neuen Grundstückes.
• beim Verlust von Grenzmarkierungen.
• vor Grenzverhandlungen.
• während Bauvorhaben (vor allem für die Errichtung von Zäunen und Mauern entlang der Grundgrenze).

Wenn ein Grundstück bereits im Grenzkataster ist oder in einer früheren Vermessung verhandelt wurde, können die Grenzpunkte rasch wiederhergestellt werden. Befindet sich das Grundstück noch im Grundsteuerkataster, müssen die Grenzen zuerst ermittelt werden.

Unter einer Grenzermittlung ist die Vermessung von unkenntlich gewordenen, aber nicht strittigen Grundstücksgrenzen des Grundsteuerkatasters zu verstehen. Alle am Grenzverlauf beteiligten Eigentümer:innen stellen gemeinsam den Antrag.

Oft wird bei der Einreichung eines Bauvorhabens leider nur der Grenzverlauf der digitalen Katastralmappe verwendet, welche jedoch nicht immer die erforderliche Genauigkeit aufweist. Dadurch kann es vorkommen, dass z.B. der gesetzlich vorgeschriebene Abstand zum Nachbargrundstück nicht eingehalten wird, oder Gebäude über Grundstücksgrenzen gebaut werden. Dies wiederum kann zur Folge haben, dass Sie von der Baubehörde einen Abbruchbescheid erhalten und ihr neu errichtetes Gebäude abtragen müssen.

Um dieser unliebsamen Überraschung zu entgehen, ist es empfehlenswert, Ihr Grundstück für einen rechtsverbindlichen Grenzverlauf in den Grenzkataster umzuwandeln.

In Niederösterreich ist die neue Bauordnung mit 01. 02. 2015 in Kraft getreten. In dieser wird unter §19 vorgeschrieben, dass bei allen Neu- oder Zubauten in der Nähe der Baugrundstücksgrenze die rechtlich gesicherte Darstellung der Grenze sowie deren Kennzeichnung in der Natur durchzuführen ist.

Mit einer Grundstücksteilung, sei es durch die Aufteilung eines Grundstückes in mehrere kleinere Grundstücke oder einer Vereinigung von Teilgrundstücken mit einem anderen Grundstück, geht folglich eine Grenz- und Flächenänderung einher. Um eine rechtlich gültige Grenzänderung vorzunehmen, ist es notwendig, einen Teilungsplan zu verfassen und diesen beim Vermessungsamt und bei der Baubehörde zur Bescheinigung einzureichen.

Für eine Vermessung bzw. Anbotslegung benötigen wir lediglich Ihren Namen, Adresse und Telefonnummer und die genaue Adresse des Grundstückes. Sollten Sie die Grundstücksnummer oder Einlagezahl des zu vermessenden Grundstückes bzw. die Katastralgemeindenummer des zu vermessenden Gebietes kennen, bitten wir Sie uns diese ebenfalls mitzuteilen.

Zu Beginn erheben wir, gleich nach Ihrer Auftragserteilung, alle relevanten Unterlagen bei den zuständigen Behörden (Vermessungsamt, Grundbuch, Gemeinde, …). Als Nächstes vermessen wir den aktuellen Naturstand des Grundstückes. Danach werden im Büro die Messdaten ausgewertet und der gewünschte Plan erstellt und an Sie versendet.

Sollte eine Grenzverhandlung benötigt werden (zum Beispiel durch eine Umwandlung in den Grenzkataster oder Grundstücksteilung), arbeiten wir die erhobenen Unterlagen in den Plan ein, um den tatsächlichen Grenzverlauf zu erstellen. Bei der darauffolgenden Grenzverhandlung werden die bestimmten Grenzpunkte nun mit allen Anrainer:innen besprochen, einvernehmlich festgelegt und vermarkt. Anschließend erstellen wir im Büro eine Urkunde und reichen diese bei den Behörden (Vermessungsamt und Gemeinde) ein. Schließlich erfolgt die Bescheinigung von den Behörden (durchschnittliche Dauer ca. 4-8 Wochen). Im Falle eines Teilungsplanes müssen Sie mit diesen Bescheiden bei einem Notar die Grundstücksänderung im Grundbuch eintragen lassen.

Grundsätzlich muss der/die Eigentümer:in bei der Vermessung des Naturstandes des Grundstückes nicht anwesend sein. Es muss nur für die Zugänglichkeit des Grundstückes gesorgt sein. Bei Vermessungen entlang der Grundstücksgrenze, die schwer zugänglich sind, ist es von Vorteil, wenn auch ein Zugang zu den Nachbargrundstücken möglich ist.

Vertiefend:
Wird eine Grenzverhandlung benötigt, sollten alle Eigentümer:innen und Anrainer:innen anwesend sein. Kann man jedoch nicht daran teilnehmen, sollte man sich von jemandem vertreten lassen. Eine schriftliche Vollmacht ist in diesem Fall von dem/der Eigentümer:in auszustellen und zur Grenzverhandlung mitzunehmen.

Die Dauer der Vermessung ist sehr unterschiedlich und hängt von mehreren Faktoren, wie zum Beispiel der Grundstücksgröße, der Grundstücksbeschaffenheit, der Geländeverhältnisse, des Bewuchses, der Zugänglichkeiten, etc. ab. Für ein Grundstück mit einer Größe von 500 bis 800m² kann man mit einer Vermessungsdauer von bis zu vier Stunden rechnen. Wir sind stets bemüht, Ihnen so rasch wie möglich den fertigen Plan zukommen zu lassen. Je nach Größe des Grundstücks kann die Ausarbeitung bis zu einer Woche betragen. Sollten Sie den Plan jedoch sehr dringend benötigen, können wir Ihnen den Plan schon am gleichen Tag liefern.

Die Kosten einer Vermessung sind, wie in Frage 10 erklärt, von mehreren Faktoren abhängig (wie zum Beispiel der Grundstücksgröße, der Grundstücksbeschaffenheit, der Geländeverhältnisse, des Bewuchses, der Zugänglichkeiten, etc.) und können sehr unterschiedlich ausfallen.

Wenn Sie uns die Daten Ihres Grundstückes bekanntgeben, legen wir Ihnen gerne ein unverbindliches Angebot.

Vertiefend:
Die Kosten für eine derartige Planerstellung betragen üblicherweise einen Bruchteil des Grundwertes oder Bauvorhabens und Sie erhalten einen rechtlich gesicherten Grenzverlauf, bei dem (gerichtliche) Grenzstreitigkeiten und Ersitzungen ausgeschlossen sind.

Somit ergibt sich daraus eine gute Investition in Ihren eigenen Grund und Boden.

Wir sind stets bemüht, alle unsere Aufträge so rasch wie möglich durchzuführen. In manchen Fällen können wir die Vermessung am nächsten oder sogar noch am gleichen Tag ausführen. Oft müssen wir vor der Vermessung noch Erhebungen beim Vermessungsamt oder der Gemeinde durchführen und müssen dies bei der Koordination berücksichtigen.

Eine Grenzverhandlung benötigen Sie entweder im Falle einer Grenzfeststellung, Umwandlung in den Grenzkataster oder bei einer Teilung. Hier werden zuerst alle Eigentümer:innen und direkten Anrainer:innen des betroffenen Grundstückes zur Grenzverhandlung geladen. Kann man jedoch nicht an der Grenzverhandlung teilnehmen, sollte man sich, wenn möglich, von jemandem vertreten lassen. Eine schriftliche Vollmacht ist in diesem Fall von dem/der Eigentümer:in auszustellen und zur Grenzverhandlung mitzunehmen.

Der Grenzverhandlungstermin wird von uns, nach Absprache mit Ihnen, unter Berücksichtigung einer 14-tägigen Frist, festgelegt.

Bei der Grenzverhandlung wird nun jeder Grenzpunkt von den jeweils betroffenen Eigentümer:innen festgelegt und vermarkt. Sind alle beteiligten Personen mit dem verhandelten Grenzverlauf einverstanden, wird dies mit der Unterschrift ebendieser auf der Zustimmungserklärung bestätigt.

Die Grenzverhandlung wird in einer Niederschrift festgehalten und etwaige vorgelegte Urkunden angegeben. Nach der Grenzverhandlung wird eine Urkunde entsprechend der festgelegten Grenzpunkte erstellt und bei den Behörden (Vermessungsamt und Gemeinde) zur Bescheinigung eingereicht.

Nein, für die Vermarkung der Grenzpunkte verwenden wir üblicherweise unser eigenes Vermarkungsmaterial.

Bei der Grenzverhandlung ist von allen betroffenen Eigentümer:innen bezüglich der Festlegung der neuen Grenzen die schriftliche Zustimmung auf der Zustimmungserklärung notwendig.

Vertiefend:
Sollte ein/e Eigentümer:in mit dem Grenzverlauf nicht einverstanden sein und somit auch keine Zustimmung erlangt werden, wird vom Vermessungsamt versucht, diese einzuholen.

Kann die Zustimmung auch nicht vom Vermessungsamt eingeholt werden, kann das Vermessungsamt ein §18A Verfahren durchführen. Hier wird mit dem Einverständnis der Antragstellerin/des Antragsstellers auf deren/dessen Kosten vom zuständigen Vermessungsamt erneut eine Grenzverhandlung mit den Eigentümer:innen, die dem Grenzverlauf nicht zugestimmt haben, abgehalten.

Wurde das Grundstück noch nicht in den Grenzkataster eingetragen und befindet sich somit noch im Grundsteuerkataster, können bei der Lage des Grundstückes Abweichungen von +/- mehreren Metern und bei der Fläche des Grundstückes Differenzen von bis zu +/- 10% auftreten. Eine Sicherstellung bezüglich der Länge/Breite und Fläche Ihres Grundstückes kann durch eine Vermessung des Grundstückes bestimmt werden und sollte zur endgültigen rechtlichen Absicherung im Grenzkataster eingetragen werden.

Der Antrag auf Bauplatzschaffung ist bei der zuständigen Gemeinde zu stellen. Erst wenn ein Grundstück zum Bauplatz erklärt wurde, kann eine Baubewilligung erhalten werden und ist somit bebaubar. Ein unbebauter Bauplatz verliert seine Gültigkeit nach 10 Jahren.

Gerne übernehmen wir alle im Rahmen einer Vermessungsleistung relevanten Behördenwege, da wir ohnehin fast jeden Tag in Kontakt mit den Behörden stehen. Dazu benötigen wir eine Vollmacht von Ihnen.

Beim Flächenwidmungsplan handelt es sich um die räumliche Gliederung eines Gemeindegebietes. Er gibt die Widmung (Grünland, Verkehrsbänder, Bauland, Sondergebiete) eines Grundstückes an. Die Widmung legt fest, wie ein Grundstück genutzt werden darf.

Vertiefend:
Eine Umwidmung, also eine Änderung dieser Nutzung (wie zum Beispiel vom Grünland in Bauland) ist bei der Gemeinde zu beantragen und muss vom jeweiligen Gemeinderat beschlossen werden, da jede Gemeinde ihren eigenen Flächenwidmungsplan zu führen hat.

Im Bebauungsplan ist vorgegeben auf welche Art und Weise die im Flächenwidmungsplan festgelegten Bauland- und Verkehrsflächen bebaut werden dürfen. Darunter fallen etwa die Regelung der Breite der Verkehrsflächen, die Bauweise, die Bauhöhe und der Fluchtlinienverlauf. Fluchtlinien begrenzen die vorgeschriebene Bebauung, wobei in Baulinien, Straßenfluchtlinien, Verkehrslinien, Grenzfluchtlinien, Baufluchtlinien und Grenzlinien unterschieden wird.

Der Bebauungsplan kann gemeinsam mit dem Flächenwidmungsplan auf demselben Planwerk angegeben werden. In Wien kann jeder Einsicht in den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan auf der Internetseite der Stadt Wien (www.wien.gv.at) nehmen. Bei Unklarheiten der planlichen Darstellung kann auch eine Legende zur Erklärung als PDF-Datei heruntergeladen werden.

In einer Bauordnung sind Vorschriften für die Einhaltung und Beschränkung der baulichen Nutzungen angeführt. In Österreich gibt es für jedes Bundesland eine eigene Bauordnung, da das Bauwesen der jeweiligen Landesgesetzgebung unterliegt.

Die Bauordnung für Wien, auch B 20-000 bezeichnet, enthält das Raumordnungsprogramm für das gesamte Wiener Stadtgebiet.

Das Grundbuch ist ein amtliches, öffentliches Verzeichnis, in dem alle essentiellen Informationen eines Grundstücks, diese umfassen dessen Rechte, Pflichten, Eigentumsverhältnisse und Lastenstand, übersichtlich angegeben sind. Das Grundbuch setzt sich aus dem Hauptbuch, dem Löschungsverzeichnis und der Urkundensammlung zusammen. Die seit 1870 angelegten Grundbücher wurden von 1981 bis 1992 in ein Datenbanksystem übertragen und können aus der Grundbuchsdatenbank (GDB) abgerufen werden. Eine Grundbucheinsicht ist für jedermann gegen ein Entgelt bei Grundbuchsgerichten, Notar:innen, Rechtsanwält:innen und Ingenieurkonsulent:innen für Vermessungswesen möglich und gewährleistet ihre Richtigkeit und Vollständigkeit (Vertrauensgrundsatz). Die Führung des Grundbuches wird durch die Bezirksgerichte verwaltet. Jedes Bezirksgericht übernimmt die Verantwortung dieser Verwaltungstätigkeiten für alle Grundstücke sämtlicher Gemeinden, welche dem Bezirk zugeordnet sind.

„Das österreichische Grundbuch geht von dem Grundsatz aus, dass dingliche Rechte an unbeweglichen Gütern nur durch Eintragung erworben werden können (§8 Grundbuchsgesetz)“.

Das Hauptbuch umfasst die Grundbuchseinlagen einer Katastralgemeinde. Jede Einlage bekommt eine eigene Nummer zugeteilt, die sogenannte Einlagezahl (EZ), in der alle Grundstücke, die sich im gleichen Eigentum befinden, mit deren Rechten und Lasten eingetragen sind.

Einen Notar benötigen Sie zur Durchführung von Grundstücksänderungen im Grundbuch, wie einer Grundstücksteilung oder -zusammenlegung. Dafür benötigt er die Bescheide vom Vermessungsamt und der Gemeinde. Mit diesen führt er die Grundstücksänderung im Grundbuch durch.

Vertiefend:

Bei Grundstücksteilungen mit geringwertigen Trennstücken (maximal € 2.000,- Grundwert), kann die Eintragung im Grundbuch mittels einer vereinfachten grundbücherlichen Durchführung nach §13 LTG durchgeführt werden. Hier wird beim Vermessungsamt die Eigentumsübertragung protokolliert und direkt ans Grundbuch weitergeleitet.